储备+培育+发行多轨并行 江苏省用好REITs工具推动高质量发展

（原标题：储备+培育+发行多轨并行 江苏省用好REITs工具推动高质量发展）

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2024年以来，中国不动产市场在政策引导与市场调整的双重驱动下，呈现“稳预期、防风险、促转型”态势，逐步从规模扩张转向存量优化与高质量发展新阶段。在公募REITs市场，江苏省在智慧城市、综合交通、租赁住房和数据中心等领域正不断打造现代化标杆。

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公开数据显示，截至2025年9月，按项目主申报地统计，江苏省已成功推动8只REITs发行上市，募集资金240亿元；按运管机构所在地统计，有6只REITs的统筹运营管理机构坐落于江苏；按底层资产所在地统计，共有12只REITs的19个底层资产位于江苏省境内，项目数量、资产数量以及募资规模稳居全国前列。

目前，江苏省在基础设施公募REITs发行方面已经形成了“储备+培育+发行多轨并行”的格局。其中，作为我国首批九单基础设施REITs之一，也是产业园区基础设施REITs的代表之――东吴苏园REIT于2021年6月21日在上交所挂牌上市。项目通过发行公募REITs获得的净回收资金拉动了超过90亿元增量资金优先用于支持园区生物、新材料、信息技术、现代服务等产业基础设施的开发建设，在形成资本和产业良性循环的同时，有效促进了区域产业结构升级与新质生产力的发展。

2022年11月15日挂牌上市的华泰江苏交控REIT，作为江苏省首单获批的高速公路基础设施REITs，创下了当时配售对象数量最多、有效认购倍数最高等多项高速公路公募REITs新纪录。其底层资产沪苏浙高速公路（即G50沪渝高速江苏段）是长三角一体化示范区内连接“沪苏浙”三地的重要交通“纽带”。该REITs项目的募集资金全部用于沪武高速太仓至常州段改扩建工程。项目的相关负责人说：“华泰江苏交控REIT的成功发行，有效拉动了沪武高速太仓至常州段改扩建工程360.5亿元的总投资，在全国范围内首次解决了高速公路服务区经营性土地确权的问题，为江苏省存量高速公路资产有效盘活探明了路径。”

苏州恒泰租赁住房REIT作为江苏省首单租赁住房公募REITs，于2025年5月21日上市，开创了长三角人才安居工程与资本市场深度联动的新模式。该项目的底层资产为菁英公寓――是苏州工业园区规模最大、运营最成熟的“人才优租房”社区，运营15年来累计服务超3.4万名人才，截至2024年末的出租率为93.33%。作为全省金融创新、国企高质量发展创新以及租赁住房行业高质量发展的有益探索，苏州恒泰租赁住房REIT为全省租赁住房资产存量的盘活提供了宝贵范本。

值得一提的是，近期刚刚上市的首批数据中心REITs之一――南方万国数据REIT，是江苏省在利用资产证券化工具支持民营经济、服务科技发展方面取得的又一里程碑。作为长三角枢纽节点的标杆项目，其底层资产昆山国金数据中心2024年可再生能源使用比例达100%，电能利用效率PUE水平为1.24，处于华东区域领先位置。项目募集的24亿元资金将投入到其他数据中心的建设与升级中，为数字基建领域打造可复制的“募投管退”全周期解决方案，成为了江苏省践行“科技金融、绿色金融、数字金融”大文章的鲜活案例。

作为全国首批、江苏省首个公募REITs的参与者，新建元控股集团有限公司董事长叶晓敏表示：“一方面，我们希望借助资本市场力量，持续优化产业布局，更好地融入长三角一体化战略；另一方面，通过资产证券化上市，有助于更好地实现国有资产保值增值，特别是通过轻资产运作的市场化机制，有助于推动国企经营管理体制机制创新和市场化转型。”

新项目纷纷上马的背后，离不开原始权益人、中介机构的积极推动，来自地方政府的支持更不容忽视。

自2020年4月全国基础设施REITs试点启动以来，江苏省高度重视基础设施REITs发行工作，并将其写入了省“十四五”规划纲要，出台了《关于加快推进基础设施投资建设的若干措施》等支持政策，提出推动基础设施REITs保持健康发展，鼓励在更广领域开展创新探索，落实国家税收优惠政策，对于回收资金再投资符合条件的新项目，积极支持申请中央预算内投资补助资金等配套措施。

此外，2022年以来，江苏省各市政府及相关行业主管部门也陆续出台各类政策支持REITs建设发展。例如，南京市出台了《关于加快推进南京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的若干措施》《南京市盘活存量资产资源行动方案（2023―2025年）》；苏州市出台了《关于苏州市推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）产业发展的工作意见》；无锡市出台了《无锡市推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展若干措施》等。

据了解，江苏证监局制定了《关于推动我省国有企业充分利用基础设施公募REITs盘活存量资产的方案》。目前，江苏省各级政府与相关行业主管部门正通力配合、同向发力，多措并举大力支持国有企业通过基础设施公募REITs扩大融资规模，促进有效投资。

江苏证监局债券监管处有关负责人表示，江苏证监局将积极做好政策协同，联合省级相关部门和交易所开展REITs专题培训。同时，持续关注项目进展，及时更新储备项目库，加快推动成熟资产类型项目常态化发行，有力支持新资产类型项目申报，持续推动市场扩容，盘活存量资产，服务地方实体经济发展。

“近年来，江苏省发展改革委持续提升政策把握和实操能力，优化简化申报推荐程序，周密做好合规性把关，按照‘成熟一个、申报一个’原则有序向国家发展改革委推荐项目。着眼下一步，江苏省发展改革委将再加力度、再强措施，继续加强REITs项目储备质量，做好跟踪调度，加快申报进度，着力用好REITs工具助推基础设施领域高质量发展。”江苏省发展改革委有关处室负责人表示。

“展望后续，上交所也将不断加强与各地的沟通联络，协助分析REITs项目推进中的关键问题，形成优化建议。”上交所相关负责人告诉记者，“不仅如此，我们还联合江苏证监局和发展改革委、国资委等多部门开展了盘活存量资产有关专题培训，挖掘和储备了一大批优质项目，包括租赁住房、产业园区、新能源、仓储物流、交通设施、文旅设施、数据中心等资产类别，未来将继续与江苏省合力推动重点项目落地。”