毕马威报告：支持房地产市场止跌回稳，仍是今年经济工作重心
（原标题：毕马威报告：支持房地产市场止跌回稳，仍是今年经济工作重心）
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毕马威中国最新发布的2025年三季度《中国经济观察》报告（以下简称“报告”）显示，下一阶段经济运行需要关注三方面问题：一是物价低位运行，将对下一阶段内需的修复带来挑战；二是房地产仍处于修复阶段，今年4月以来，房地产修复进程再度出现波折；三是下半年出口或将走弱，全球经济增速放缓，叠加美国正在设定新一轮的贸易协定，将对开拓新市场带来潜在负面影响。
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报告认为，在新一轮政策性金融工具的支持下，基建投资有望企稳回升。房地产方面，将进一步因城施策释放居民住房需求，并可能提高增量资金对房地产收储、城中村和危旧房改造等领域的支持，房地产投资动能或将在下半年阶段性企稳。
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从资金层面来看，报告预计，下半年的基建投资将有三类资金来源，一是尚待发行的增量政府债券。据财政部披露，上半年已下达超长期特别国债资金预算6,583亿元，其中“两新”3,350亿元，“两重”为3,233亿元，下半年还剩4,767亿元可继续推进。二是前期发行尚未使用的国债、一般债资金，上半年发行尚未形成支出的额度在0.4万亿元，这部分资金也有望在三季度加速投放。三是关注政策性金融工具资金的支持。超长期特别国债、地方专项债承担较重的扩消费、稳地产的任务，其余量资金对基建的支撑作用存在上限，而政府预算内债务限额的调整流程较为复杂。为应对外部环境的不确定性，应该启用更为灵活的政策工具以支持基建投资增长。
毕马威中国经济研究院院长蔡伟表示，后续政策将适时设立新型政策性金融工具，解决项目建设资本金不足的问题，这项工具类似于2022年启用的政策性金融工具，即政策性银行出资建立项目基金公司，向重大投资项目注资，并引导商业银行提供配套信贷融资，在新一轮政策性金融工具的支持下，下半年基建投资将更好承担起稳定经济基本面的角色。
报告分析，从短期来看，房地产投资的趋势性改善依然取决于两方面因素的修复。首先，房企库存仍然面临较大压力，房企投资意愿难以回升。由于2021年开工房屋大部分于2024年完工，2024年商品房待售面积大幅增加，使得2024年至今，商品房库存压力持续位于高位，截至今年6月，十大城市月均库销比仍然高达19.4个月，处于历史高位。受制于较高的库存压力，尽管去年地产销售出现短暂回升，但新开工面积并未同步走强。其次，在库存较高地区，地方政府新增供地行为受到限制，截至7月27日，今年100大城市供应土地占地面积同比回落13.4%。由于房企拿地规模有限，后续新增投资空间或将放缓。
从中长期来看，伴随人口红利退去，老龄化程度加深，地产需求的趋势性回落已成为较为一致的社会预期。而在7月中央时隔十年召开中央城市工作会议，进一步明确中国城市发展战略由规模扩张进入高质量内涵式发展阶段，这意味着后续城市建设重点将从增量新建到存量的提质升级。
蔡伟认为，支持房地产市场止跌回稳仍是今年经济工作重心。今年二季度以来较多地方政府已经推出新一轮需求端的政策，例如，河南支持政府以旧换新支持居民改善性住房需求，南京、无锡放松限售政策等，广州则在6月全面放开限购、限售、 限贷要求，未来其他地方将进一步推动因城施策。
报告进一步指出，财政政策方面，下一阶段，国内经济下行压力加大，财政扩张必要性与重要性回升，关注三点发力方向：一是专项债以及超长期特别国债的发行节奏将进一步加快，预计到三季度末基本完成今年剩余额度发行，并确保资金尽快转化为实物工作量，形成有效投资拉动。二是适时新设政策性金融工具，补充重大项目建设资本金。三是中央财政还有比较大的举债和赤字提升空间，四季度还可能进一步提升赤字率和增发超长期特别国债，做好“十四五”收官并向“十五五”平稳过渡。
货币政策方面，货币政策将保持流动性充裕，但会把握好政策实施的力度和节奏，延续上半年多目标轮动的特征，已经实施的货币政策的效果还会进一步显现。
蔡伟表示，在货币政策结构方面，将继续聚焦支持科技创新、提振消费、稳定外贸、稳定楼市股市等主线，有望进一步优化现存工具或创设新的工具，做好“两重”“两新”与金融“五篇大文章”等的融资支持。
