（原标题：商办改住进行时）图片来源于网络，如有侵权，请联系删除
经济观察报 记者 田国宝
随着房地产市场由增量时代进入存量时代，非居存量改建项目逐步成为保租房的重要来源。例如，北京2025年建设筹集的三批保租房中，非居存量改建已成为第一大来源，其中第三批保租房全部来自非居存量改建。
非居存量主要指已建成的商业、办公、酒店、公寓等非住宅房屋。2017年，北京商办限购政策实施。如何将远郊的商办项目变现释放流动性，成为部分开发商不得不面对的问题。
一位品牌长租公寓的人士告诉经济观察报，商办改住政策一定程度解决了这一难题，不仅盘活了开发商的闲置资产，也为城市增加了租赁住房供应，不失为一个两全其美的策略。
商办改住
1月28日，在北京顺义仁和地区外环路北侧、龙湖云河砚小区西北角，一处半环形商办处于营业状态。其中1―3层为麟岳锦河one商业中心，4层及以上房源为龙湖冠寓首都机场店。冠寓工作人员介绍，该店于2024年上半年开业。
龙湖冠寓首都机场店于2024年被北京住建委纳入当年第二批保租房项目，为非居存量改建典型项目之一。项目共有660套房源，其中300套作为政策房配租给2022年至2024年在北京毕业且参加工作的大学生。
该项目最早可追溯至2020年8月。彼时，龙湖联合平安以24.3亿元拿下北京顺义仁和地块，项目规划建筑面积14.6万平方米。
该地块共分为5个地块，其中6080地块为商业用地。6080地块建成的商业楼由两栋主楼及商业裙楼连接而成。2021年12月，商业楼取得预售许可证，预售面积为3.2万平方米。北京住建委信息显示，商业楼现房网签了15套，网签面积9912平方米，单价在1.6万元/平方米左右。
6080地块建成后街区编号为富林路50号院，并于2023年12月通过竣工备案验收。2024年5月，商业楼4―11层装修工程取得施工许可证，工程规模为1.88万平方米，启动改造工程。2024年6月，龙湖在公告中公布了冠寓首都机场店开业的消息。
2024年8月，龙湖冠寓首都机场店开始向毕业大学生配租300套公寓。
2025年1月，龙湖冠寓首都机场店正式被认定为北京第九批保租房，申请人为北京兴冠寓商业运营管理有限公司，类型为公寓型，建设筹集方式为非居存量改建，共有660套（间）房源。
保租房的建设筹集方式有产业园区配套用地建设、存量住房改造或转化、非居存量改建、集体经营性建设用地建设、纳入保租房规范管理的现有租赁房源、新供应国有土地建设、企事业单位自有土地建设等多种来源。
2022年至2024年，北京市住建委认定的120个保租房项目中，大部分房源为新建，其中集体经营性建设用地占比接近一半；存量改建项目相对较少，其中非居存量改建项目有28个，涉及房源1.8万套（间），为第二大来源。
从2025年开始，通过非居存量改建方式建设筹集保租房占比明显上升。第一批纳入保租房建设计划项目清单的房源中，非居存量改建占比为41.7%，第二批占比上升至52.5%，第三批达到100%。
非居存量改建的项目既有新建成的项目，也有老旧商办项目。实施主体以产权方为主，比如禧瑞天著配建商办改建保租房项目的主体为北京创远亦程置业有限公司；北京重型电机厂综合楼改建人才公寓项目的主体为北京重型电机厂。
带动效应
2022年至2024年，北京住建委认定的保租房项目中，通过非居存量改建的有28个，其中大部分来自房企开发的商办项目或住宅配套的商办，还有一部分为长租公寓运营方改建，也有少部分是地方保障房中心自持项目改建。
此前，郑州等多个城市启动专项债收储存量房行动，通常是地方城投公司将开发商手中的存量商办低价收购，并改造成人才公寓对外运营，尤其是郑州安居等较早介入的国企，已经摸索出一套商业模式。
将闲置商办项目改建成租赁型住房，盘活的不仅是项目本身，还包括整个街区的配套。
首先，市政公共配套。随着房屋的性质由商办变为居住，道路、给排水、电力、燃气、热力等公共配套也将随之完善。尤其是郊区的闲置商办，多数项目闲置期间公共配套缺失，甚至连道路都不通。
其次，激活生活配套。以龙湖冠寓首都机场店为例，周边虽然有多个小区，但多数为近两三年交房，入住率相对不高。在这种情况下，作为小区生活配套的商办用房，很难获得很好的出租率。
冠寓首都机场店虽然只有660间房屋，但形成了一个小型生活圈，600多人一定程度为周边社区商业注入了活力。随着冠寓的入住率不断提升，麟岳锦河one商业中心的招商率也同步上升。
亦庄禧瑞天著小区有1400多户，除住宅外，还配建5栋办公楼及部分商业。2025年12月，北京亦庄禧瑞天著配建商办改建保障性租赁住房项目开工，并纳入北京2025年第三批保租房项目中，预计可以建成1064间公寓。
若未来亦庄禧瑞天著的保租房项目建成...
