(原标题:房东直租在减少)图片来源于网络,如有侵权,请联系删除
经济观察报 记者 田国宝图片来源于网络,如有侵权,请联系删除
9月9日中午,按照与链家中介人员的约定,张芳来到北京三元桥附近的一个小区看房。张芳家住北京房山,每天通勤时间在三个小时左右,她打算将自家的房子出租,在公司附近租房居住。
张芳预约的是一套50多平方米的小两居,租金挂牌价在5800元/月左右。与中介人员见面后,对方告诉她,房东有事来不了,但小区内有同户型房源可看,且租金更便宜。张芳想,既然来了,看一下也好。
看房时,中介人员告诉张芳,这套房子由链家管理,需要与链家签租赁合同。租住期间,房屋设施及家具家电维修等问题由管家协调解决,而且链家不收取中介费,仅向租户收取少量服务费。
这是一种资产托管式住房租赁服务。房东将房子交给中介统一管理,由中介负责出租、收租、维修和运营等具体事务。近年来,多数中介公司开始大力发展这一模式,在带来居住和服务水平提升的同时,这种模式也存在一些争议,其中的焦点在于中介平台、房东和租客三方利益的重新分配。有房东和租客认为,自身的诉求在部分平台的市场地位下被忽视了。
托管房
中介带张芳看的托管房,租金为5400元/月,不收取中介费,只收取相当于租金10%的服务费,与房租一同缴纳;如果选择季付,服务费为9%。另外,租客还需向中介公司支付押金,但若支付宝芝麻信用分超过650分,可免押金。
实地看完房后,张芳不太满意。小区是典型的“老破小”,她看的托管房位于一层中间北户,窗户小,采光差,屋里格外阴暗。她此前看中的房东直租房是中层楼东南户,从挂牌照片看,采光更好。
中介人员告诉张芳,如果想看房东直租房,需要提前预约,中介会和房东沟通,同时建议她考虑看附近其他小区的托管房。但此后,张芳两次预约直租房,都没能约到房东。
张芳对比了两种模式:按租金5400元/月计算,租三年托管房的总成本(房租+服务费)为21.38万元,租房东直租房的总成本是19.98万元;如果租期为一年,托管房总成本为7.13万元,直租房为7.02万元。
当然,这是在房东直租房没有发生各种形式的解约的情况下。对租客而言,同样的房子,直租成本更低,但托管房的日常管理更规范,减少了与房东的潜在纠纷。此外,托管房还提供家政、维修等基础服务;租期结束后,租客也不用担心押金难退等问题。
张芳因需要出租自住房,也咨询了中介。中介告诉她,房子可委托链家托管。签署《资产管理服务合同》后,双方会确定基础租金,约定托管招租期为45天,链家支付房东15天租金作为定金,在基础租金下浮3%至上浮5%的区间招租;若招租成功,定金转为租金,失败则解约,定金归房东。
托管期最低两年,一旦招租成功,即便租客欠租,链家也会按月支付房东租金,代价是房东每月需支付四天房租作为管理费。链家承诺不吃差价,租客支付多少,扣除管理费后全部支付给房东。
另一大型中介机构我爱我家的“相寓”模式与链家的类似,但管理费和服务费有所不同,房东每月需支付三天租金作为管理费,租客需支付房租8.5%的服务费。
根据贝壳2025年中期业绩,截至6月底,贝壳受托管理的房源从2024年底的29万套增加到59万套;我爱我家同期披露,相寓管理的房源接近32万套,同比增加约9%。
利与弊
对中介平台来说,托管房业务有助于带来更稳定的收入,同时通过集中管理,将分散房源转化为运营资产,并在金融、家装、家政等增值服务领域获取更多商业空间。
对房东来说,其角色从“房东”转变为“资产所有者”,可以摆脱招租、催租、维修等事务,降低空置风险。
对租客来说,可以从“租房”转向“租服务”,获得标准更高的居住体验,减少与房东的纠纷,还能享受保洁、维修、月付、免押金等便利。
不过,在实际操作中,托管模式经营不当也会引发一些问题。第一,房东直租房被限流。有房东称,中介平台优先展示托管房,直租房很难被看到。即使在定向搜索某小区房源时,若有托管房,会优先展示托管房,直租房往往靠后。
第二,直租房带看频次减少。一位拥有多套房的房东称,一套直租房在租客搬走后,长达两个月只有两三次带看,而同小区的托管房则带看频繁。他认为平台有意倾斜。
一位大型中介公司管理人士解释,这更多是激励机制所致,中介公司在政策上倾向托管房,门店和经纪人基于利益,会优先推荐托管房。
第三,可选余地小。贝壳、我爱我家等大型中介均在推广托管房,房东若想尽快把房子租出去,除了托管给中介平台,没有更好的选择。
目前也有房东通过58同城、小红书等平台自行出租,但多数房东并不懂得如何有效展示房子,陌生人交易的信任成本较高,仍需要依赖专业中介机构。
转型需要
近年来,随着房地产行业形势变化,中介企业的收入结构也在发生转变。贝壳的新房和存量房业务收入占比从2021年的9...